美國房產稅計算機 (各州平均稅率)

美國房產稅如何計算？

房產稅是地方政府（學區、消防局、道路維護）的主要資金來源。與聯邦所得稅不同，房產稅完全由地方決定——稅率、評估方式和免稅額依縣市而異。

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📊 三步驟計算你的房產稅

第一步：市場價值 縣評估員根據近期同類房屋成交價確定你的房屋市場價值。

第二步：評估價值 許多地區不按市場價全額課稅，而是適用「評估比例」： > 評估價值 = 市場價值 × 評估比例

加州按購入價格的 100% 評估，但依 Prop 13 每年增加上限為 2%；部分德州縣市按 60–80% 評估。

第三步：稅率（Millage Rate） 以「mills」表示（1 mill = 每 $1,000 評估價值收 $1）。評估價值 $400,000 × 15 mills = 年繳 $6,000。

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🗺️ 各州房產稅有效稅率（2026）

| 州份 | 有效稅率 | $50 萬房屋年稅（估）| |---|---|---| | 紐澤西州 | 2.47% | ~$12,350 | | 伊利諾州 | 2.23% | ~$11,150 | | 德克薩斯州 | 1.74% | ~$8,700 | | 紐約州 | 1.72% | ~$8,600 | | 喬治亞州 | 0.95% | ~$4,750 | | 佛羅里達州 | 0.97% | ~$4,850 | | 加利福尼亞州 | 0.75% | ~$3,750 | | 科羅拉多州 | 0.63% | ~$3,150 | | 夏威夷州 | 0.32% | ~$1,600 |

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🏠 減少稅單的免稅額

宅地免稅額（Homestead Exemption） 自住屋可申請降低應稅評估價值。德州學區稅基免除 $40,000；佛州免除前 $50,000；加州依 Prop 13 每年評估增幅上限 2%（長期屋主最大受益者）。

老年人免稅：多數州為 65 歲以上屋主提供額外減免；部分州以「斷路器」方案限制稅款佔收入比例。

退伍軍人/殘障免稅：服役相關殘障的退伍軍人通常享有部分或全額免稅。

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💰 房產稅與房貸（Escrow）

有貸款的屋主，銀行通常要求設立 Escrow 帳戶，每月隨還款收取年度稅金的 1/12，到期由銀行代繳。

月付 = PITI：本金 + 利息 + 稅金 + 保險

房產稅調升時（重新評估、免稅額取消），銀行在年度審查後調整每月代扣金額，可能造成房貸支出突然增加。

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📝 如何對評估結果提出異議

若認為評估值偏高，可提出申訴： 1. 收到年度評估通知後 30–90 天內提出 2. 準備近期同類房屋成交資料（0.5 英里內，面積相近） 3. 可附上獨立估價報告或房況問題照片 4. 向縣評估上訴委員會提交書面或出席聽證

成功降低評估值 $100,000 在 2% 稅率下，每年永久節省 $2,000（直到下次重新評估）。